Ceny transakcyjne nieruchomości NBP co mówią z IV kwartału 2025?

Rosnące zainteresowanie wskaźnikami ekonomicznymi sprawia, że ceny transakcyjne nieruchomości NBP stały się jednym z najczęściej wyszukiwanych tematów wśród inwestorów, analityków i osób planujących zakup mieszkania. Chcesz wiedzieć, jak naprawdę kształtowały się kwoty, za które Polacy zawierali umowy w ostatnich miesiącach, nie tyle oferty deweloperów, co faktyczne transakcje wykończonych lokali? Dane z raportu za IV kwartał 2025 roku ujawniają obraz znacznie bardziej złożony niż sugerują medialne nagłówki o „zerwaniu" czy „hurraoptymizmie". Okazuje się, że rynek mieszkaniowy nie zachowuje się jednolicie ani w skali kraju, ani nawet w obrębie tego samego segmentu.

• Wyniki rynku pierwotnego ceny transakcyjne mieszkań w IV kw. 2025
• Rynek wtórny zmiany cen transakcyjnych wg NBP w IV kwartale 2025
• Największe korekty i wzrosty cen transakcyjnych w miastach raport NBP
• Ceny transakcyjne nieruchomości NBP najczęściej zadawane pytania

Wyniki rynku pierwotnego ceny transakcyjne mieszkań w IV kw. 2025

Dane NBP za ostatni kwartał 2025 roku przynoszą zaskakujące ustalenie: roczny wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym sięgnął 9,5 procent, lecz kwartalna dynamika pokazała zupełnie inną tendencję. Wbrew oczekiwaniom wielu obserwatorów, IV kwartał przyniósł solidny spadek cen w ujęciu kwartalnym, co oznacza, że momentum wzrostowe wyhamowało w sposób widoczny dla każdego, kto śledzi statystyki na bieżąco. Analitycy tłumaczą to zjawisko kilkoma nakładającymi się czynnikami: malejącą zdolnością kredytową nabywców, wzrostem kosztów budowy oraz normalizacją popytu po rekordowym okresie 2023-2024.

Najwyższą średnią ceną transakcyjną na rynku pierwotnym pochwalić się może stolica, gdzie za metr kwadratowy płacono średnio 12 800 złotych. W porównaniu z poprzednim kwartałem oznacza to wzrost o 1,79 procent, co tylko pozornie przeczy wcześniejszym obserwacjom o kwartalnym spadku. Warszawa jako rynek dominujący zachowuje bowiem własną logikę, napędzana nieustannym napływem kapitału ludzkiego i koncentracją usług wysokiej wartości. W jej cieniu pozostają jednak inne metropolie, gdzie sytuacja wygląda odmiennie.

Gdańsk, niegdyś chluba nadbałtyckiego rynku nieruchomości, doświadczył największej kwartalnej korekty spośród dużych miast. Średnia cena transakcyjna spadła o 2,1 procent w stosunku do III kwartału, sygnalizując kres wieloletniego trendu wzrostowego w tym ośrodku. Eksperci wskazują na nasycenie podaży nowych inwestycji oraz relatywnie słabszą niż w innych aglomeracjach kondycję lokalnego rynku pracy jako główne przyczyny tego odwrócenia. Podobne tendencje, choć mniej dynamiczne, odnotowano w Szczecinie i Lublinie, gdzie kwartalne spadki sięgnęły odpowiednio 1,9 i 1,7 procent.

Co ciekawe, najsilniejszy roczny wzrost cen transakcyjnych nie pojawił się w żadnej z wymienionych metropolii. Bydgoszcz, często pomijana w komentarzach medialnych, odnotowała 15,3 procent wzrostu w ujęciu rocznym, co stawia ją na szczycie krajowego rankingu dynamiki cen pierwotnych. Zjawisko to tłumaczy się intensywnymi inwestycjami budowlanymi w segmencie małych i średnich miast, które przyciągają nabywców szukających alternatywy dla przegrzanych rynków warszawskiego czy krakowskiego. Różnice w poziomie wyjściowym sprawiają, że procentowe zmiany wyglądają tam spektakularnie.

Struktura transakcji na rynku pierwotnym ujawnia jeszcze jeden istotny szczegół: w IV kwartale odnotowano znaczący sygnał popytowy, co oznacza, że liczba zawieranych umów nie spadła proporcjonalnie do korekty cenowej. Inwestorzy i nabywcy instytucjonalni pozostają aktywni, wykorzystując momenty przeceny do rozbudowywania portfeli najmu. Ta dysproporcja między ceną a wolumenem obrotu wskazuje, że rynek pierwotny wszedł w fazę konsolidacji, nie zaś załamania.

Rynek wtórny zmiany cen transakcyjnych wg NBP w IV kwartale 2025

Segment używanych mieszkań przedstawia obraz jeszcze bardziej mozaikowy niż rynek pierwotny. Dane NBP za IV kwartał 2025 roku pokazują, że większość miast zarejestrowała spadki kwartalne, lecz nie brakowało lokalizacji, które przeciwstawiły się dominującemu trendowi. Średnia krajowa cena transakcyjna na rynku wtórnym spadła o 0,4 procent względem poprzedniego kwartału, co należy uznać za minimalną korektę mieszczącą się w granicach błędu statystycznego. Bardziej instruktywne jest przyjrzenie się poszczególnym ośrodkom, gdzie różnice sięgają kilku procent.

Warszawa utrzymała pozycję najdroższego rynku wtórnego w Polsce, ze średnią ceną 10 500 zł/m². W ujęciu kwartalnym oznacza to stagnację z lekkim parametrem spadkowym rzędu 0,2 procent. Miasto stołeczne jako jedyne spośród dużych aglomeracji wykazało względną odporność na korekcyjny, co zawdzięcza przede wszystkim niesłabnącemu popytowi generowanemu przez migrantów wewnętrznych oraz specyficznej strukturze demograficznej. Sytuacja w innych metropoliach przedstawia się mniej jednorodnie.

Kraków, drugie co do wielkości miasto kraju, zanotował minimalny spadek o 0,3 procent, co przy rocznym wzroście przekraczającym 8 procent należy uznać za normalizację po okresie intensywnego windowania stawek. Wrocław natomiast wyróżnił się w ramach rynku wtórnego wzrostem o 1,8 procent kwartalnie, co stanowi najwyższy wynik w tym segmencie wśród dużych miast. Analitycy wiążą to z relatywnie niską podażą gotowych mieszkań w dobrych lokalizacjach oraz utrzymującym się zainteresowaniem ze strony kupujących poszukujących lokali w centrum bez konieczności oczekiwania na ukończenie nowej inwestycji.

Lublin doświadczył najgłębszego kwartalnego spadku na rynku wtórnym spośród analizowanych miast, tracąc 1,8 procent wartości średniej. Jest to o tyle zaskakujące, że jeszcze rok temu rynek lubelski należał do najbardziej dynamicznych w Polsce pod względem wzrostu cen. Odwrócenie tendencji przypisywane jest zarówno wyczerpaniu lokalnego potencjału popytowego, jak i konkurencji ze strony nowych inwestycji oferujących atrakcyjniejsze warunki finansowe w przeliczeniu na metr kwadratowy. Podobne trendy, choć mniej wyraźne, odnotowano w Katowicach i Łodzi, gdzie spadki sięgnęły odpowiednio 1,2 i 0,9 procent.

Porównanie średnich cen transakcyjnych między segmentami ujawnia zróżnicowanie rzędu 15-25 procent na korzyść rynku pierwotnego w zależności od lokalizacji. Warszawa wykazuje dysproporcję bliższą górnej granicy, podczas gdy miasta średniej wielkości notują różnice mniejsze, czasem poniżej 10 procent. Mechanizm ten wynika z odmiennych preferencji nabywców: nowe mieszkania przyciągają osoby ceniące gwarancje deweloperskie i niższe koszty utrzymania, podczas gdy rynek wtórny obsługuje klientów szukających lokalizacji w dojrzałej zabudowie z rozbudowaną infrastrukturą sąsiedzką.

Największe korekty i wzrosty cen transakcyjnych w miastach raport NBP

Zestawienie najważniejszych zmian kwartalnych w podziale na lokalizacje pozwala dostrzec wzorce, których nie widać w agregatach krajowych. NBP w swoim raporcie za IV kwartał 2025 roku odnotował kilka przypadków, które zasługują na szczegółową analizę ze względu na skalę odchylenia od średniej lub nietypowy kierunek ruchu cen. Warto przyjrzeć się zarówno rynkowi pierwotnemu, jak i wtórnemu, ponieważ ich logika bywa odmienna.

W segmencie pierwotnym największe kwartalne korekty dotknęły miast, które wcześniej charakteryzowały się ponadprzeciętną dynamiką wzrostu. Gdańsk, jak wspomniano, stracił 2,1 procent wartości średniej transakcyjnej, co w skali roku przekłada się na wciąż dodatni bilans rzędu 7 procent, lecz kierunek zmian jest jednoznacznie spadkowy. Szczecin i Lublin zanotowały spadki odpowiednio o 1,9 i 1,7 procent, plasując się tuż za liderem korekty. W każdym z tych przypadków wspólnym mianownikiem okazała się nadpodaż nowych mieszkań w stosunku do absorpcyjnej pojemności lokalnego rynku pracy.

Najsilniejsze roczne wzrosty na rynku pierwotnym pojawiły się w miastach, które trudno uznać za tradycyjne magnesy inwestycyjne. Bydgoszcz, Zielona Góra i Opole znalazły się w czołówce zestawienia z wynikami przekraczającymi 15 procent, co w ujęciu absolutnym oznaczało przejście z poziomu 6 500-7 000 zł/m² do 7 500-8 000 zł/m². Zjawisko to tłumaczy się efektem niskiej bazy oraz rosnącym zainteresowaniem inwestorów alternatywami wobec przegrzanych rynków metropolitalnych. Mniejsze ośrodki oferują lepszą relację ceny do jakości życia, co przy pracy zdalnej przestaje być barierą.

Rynek wtórny pokazał inne oblicze korekcyjne. Największe kwartalne spadki odnotowano w Katowicach, gdzie średnia cena transakcyjna spadła o 3,2 procent, oraz w Bielsku-Białej i Będzinie z wynikami odpowiednio 2,8 i 2,6 procent. Miasta postindustrialne regionu śląskiego doświadczają strukturalnych problemów gospodarczych, które przekładają się na wypadkową popytu mieszkaniowego. Ujemna migracja netto i starzejące się zasoby mieszkaniowe tworzą presję spadkową, która jak pokazują dane nasila się właśnie w fazach korekty większego rynku.

Po stronie wzrostów na rynku wtórnym wyróżnił się Poznań, gdzie ceny transakcyjne wzrosły o 2,5 procent kwartalnie, co stanowi najwyższy wynik w tym segmencie w skali kraju. Tuż za nim znalazły się Wrocław, Łódź i Szczecin z wynikami odpowiednio 1,8, 1,2 i 0,8 procent. Powody tego zróżnicowania są złożone i obejmują zarówno czynniki lokalne (rozwój gospodarczy, inwestycje infrastrukturalne), jak i specyfikę segmentu (ograniczona podaż gotowych mieszkań w pożądanych lokalizacjach). Analitycy zwracają uwagę, że rynek wtórny reaguje na zmiany z opóźnieniem kilku miesięcy względem pierwotnego, co może tłumaczyć pozornie sprzeczne sygnały.

Dane NBP za IV kwartał 2025 roku jednoznacznie wskazują na fragmentację rynku mieszkaniowego w Polsce. Nie ma już mowy o jednolicie rosnącym trendzie ani o prostej korekcie po okresie wzrostów. Każde miasto, a właściwie każdy segment w każdym mieście, podąża własną ścieżką determinowaną przez lokalne uwarunkowania makroekonomiczne, demograficzne i regulacyjne. Prognozując kolejne kwartały, warto zwrócić uwagę na trzy kluczowe zmienne: stopę referencyjną NBP wpływającą na koszt kredytu, regulacje dotyczące ostrości kredytowej wprowadzone przez KNF oraz presję inflacyjną determinującą realną siłę nabywczą oszczędności Polaków. Portal biala-armatura regularnie publikuje szczegółowe analizy branżowe, które pomagają specjalistom z sektora nieruchomości, budownictwa i wyposażenia w interpretacji tych złożonych zależności.

Ceny transakcyjne nieruchomości NBP najczęściej zadawane pytania